Au pays de l’immobilier, il vaut parfois mieux viser la Lune que de rester les pieds sur terre… Du moins si l’on en croit la flambée des prix dès qu’on prend un peu de hauteur ! Entre vue dégagée et montée des marches, pourquoi les étages font-ils grimper la facture ? Enquête sur ce phénomène vertigineux où chaque niveau de l’immeuble a son propre tarif.
L’ascension des prix : la prime à l’étage
Imaginez deux appartements jumeaux, mêmes mètres carrés, mêmes prestations, mais situés à deux extrémités verticales de l’immeuble : l’un au rez-de-chaussée, l’autre tout là-haut, au dernier étage. Eh bien, la note peut varier… jusqu’à 25 % ! Ce n’est pas une vue de l’esprit : une étude menée par Meilleurs Agents, basée sur 50 000 ventes parisiennes et des dizaines de milliers de réponses de particuliers et professionnels, l’a prouvé. À Paris et dans les grandes agglomérations, cette « prime à l’étage » fait même partie du jeu.
Pour donner un ordre de grandeur, Les Échos citent un exemple parlant : un appartement de 50 m² coûte en moyenne 381 000 € s’il est en rez-de-chaussée, contre 452 700 € pour le même bien au 6e et dernier étage du même immeuble. Voilà qui laisse songeur… ou donne un peu le vertige.
La demande et ses caprices : bruit, intimité et lumière
Pourquoi une telle différence ? Non, ce n’est pas (que) parce que la vue est plus belle en haut. L’écart s’explique aussi par l’appétit très relatif des acheteurs pour le rez-de-chaussée. Trop près de la rue, exposés au passage, aux bruits, au manque d’intimité et parfois à l’insécurité réelle ou ressentie… Les logements au ras du bitume sont rarement les plus convoités. À l’inverse, le dernier étage séduit : là-haut, c’est souvent plus calme, plus lumineux, et plus sécurisant. Un petit coin de ciel à soi !
Afin de dissiper un mythe : la lumière n’est pas réservée à l’élite du dernier étage. La luminosité dépend surtout de l’exposition, des ouvertures, du volume des pièces et du fameux vis-à-vis (distance, hauteur et couleur des immeubles voisins, rien que ça). Mais force est de constater que statistiquement, la hauteur séduit les urbains en quête de clarté.
Ascenseur ou pas ? Les étages intermédiaires en embuscade
Et l’ascenseur dans tout ça ? Il change la donne, voire la bouleverse. Passé le troisième étage, sans ascenseur, difficile de convaincre les acheteurs de jouer les randonneurs. Les prix entre les étages se tassent alors. Dans les immeubles privés d’ascenseur, ce n’est d’ailleurs pas le dernier étage qui décroche la palme du tarif, mais le… quatrième ! Selon Se Loger, il s’y vend 12,5 % plus cher que le rez-de-chaussée, sauf si une chambre de bonne occupe le sommet – auquel cas, la chambre de bonne remporte le jackpot (+13,6 %).
Encore mieux, l’écart le plus marqué n’est pas en haut, mais dès la montée du premier étage : 9 % de différence par rapport au rez-de-chaussée. Après, les prix s’étiolent étage après étage.
Province : la hiérarchie des étages plus discrète
Qu’en est-il hors de Paris ? En province, les immeubles sont plus modestes, souvent limités à quatre niveaux. La « prime à l’étage » existe toujours, mais s’avère moins saillante. Les écarts sont moins flagrants : le deuxième étage se trouve être le plus prisé et le plus cher en l’absence d’ascenseur, avec une surcote de +1,9 % sur le premier et le quatrième, et de +9,6 % par rapport au rez-de-chaussée. Mais avec ascenseur, la décote du rez-de-chaussée reste tangible : près de 15 % par rapport au sommet, et 10 % par rapport à l’étage de référence.
Pour autant, il ne faut pas enterrer (sans mauvais jeu de mot !) le rez-de-chaussée trop vite. Moins cher, il permet parfois de s’offrir une pièce supplémentaire pour un budget identique. Sa situation le rend accessible sans effort (bonjour les genoux préservés), diminue les charges (pas d’ascenseur à entretenir), et peut même donner accès à une cour ou un petit jardin privatif. Et la sécurité, alors ? Il existe aujourd’hui tout un arsenal pour retrouver l’intimité et la tranquillité : équipements antieffraction modernes, plantes en pot, voilages et filtres à fenêtre… De quoi donner au rez-de-chaussée de sérieux arguments pour défendre sa cause.
En somme, choisir son étage, c’est accepter quelques compromis : un dernier étage lumineux mais potentiellement mansardé, un escalier redouté par les mollets, un rez-de-chaussée avantageux mais exposé à la rue… En matière d’immobilier, c’est la demande qui fait la loi, étage par étage. À chacun de choisir la hauteur qui lui correspond, et de monter… ou non, les marches de la hiérarchie immobilière !
