Quand on parle crédit immobilier, la plupart pensent immédiatement au taux d’intérêt. Or, comme pourrait vous le glisser malicieusement un banquier, c’est loin d’être le seul paramètre à faire valser la facture ! De nombreux frais, trop souvent sous-estimés, s’invitent à la fête. Prêt à apprendre à négocier comme un chef ? Suivez le guide…
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1. Les frais de dossier : un coût (presque) toujours négociable
- Constituer un dossier solide est la première étape pour décrocher son prêt. Objectif numéro un : prouver que l’on pourra rembourser !
- Mais ce précieux dossier a un prix : les frais de dossier représentent en moyenne 1 % du montant emprunté, dans une fourchette allant généralement de 500 à 3 000 euros.
- Belle nouvelle : ces frais sont négociables ! Plus le dossier est simple (projet précis, peu de simulations, apport défini), plus la banque sera ouverte à la discussion. En revanche, pour les indépendants, chefs d’entreprise, intermittents, ou encore détenteurs d’un gros patrimoine (comprenez, les dossiers bien épais), la marge de manœuvre est plus réduite.
2. L’assurance emprunteur : ne signez pas les yeux fermés !
- L’assurance de prêt n’est pas légalement obligatoire, mais dans la réalité, difficile d’y échapper. Elle protège la banque en cas de pépin (décès, invalidité, maladie prolongée).
- Deux options s’offrent à vous : l’assurance proposée par la banque, ou la délégation vers un assureur externe.
- Avec la loi Lemoine (février 2022), changer à tout moment et sans pénalité devient possible. Un bon point pour qui veut faire jouer la concurrence !
- Petite subtilité pour les seniors : ici, le coût est souvent similaire que l’on choisisse la banque ou la délégation. Et les assureurs délégataires sont parfois plus exigeants sur l’état de santé. Pour les jeunes, la délégation peut diviser le coût par trois. Ah, et si vous fumez, un surcoût de 40 à 50 % n’est pas à exclure chez certains assureurs externes !
- Dernier conseil de l’expert : la concurrence peut vous valoir une baisse du taux si vous signez l’assurance à la banque.
3. Les indemnités de remboursement anticipé : discutez-les dès le départ
- Pensez long terme : un crédit dure souvent 15, 20 voire 25 ans. Qui sait ce que la vie vous réserve ? Si une rentrée d’argent ou un déménagement vous permettaient de solder l’emprunt plus tôt, gare aux indemnités de remboursement anticipé (IRA).
- Ces frais sont plafonnés par la loi, mais cela ne veut pas dire qu’ils doivent rester gravés dans le marbre. Totalement exonérées, difficile ; partiellement exonérées après 5 à 7 ans, possible. L’astuce : justifier votre demande par une raison valable (nécessité, et non confort).
- Envie d’un compromis ? Négociez la diminution des IRA contre l’ouverture d’un contrat d’assurance-vie chez la banque.
4. Les frais liés à la domiciliation bancaire : restez vigilant
- Depuis la loi Pacte de 2019, la banque ne peut plus exiger la domiciliation de vos revenus… mais elle peut être tentée de vous appâter avec une baisse du taux si vous ouvrez un compte chez elle.
- Dans la foulée, n’oubliez pas de négocier la gratuité (au moins temporaire) de votre carte bancaire. Selon l’expert, avoir une carte Visa Premier pour le prix d’une classique ou une exonération les premières années, ça se tente ! La remise à vie, en revanche, reste rare.
- Et, pour finir, s’il y a un courtier dans l’histoire, sachez que ses honoraires aussi se discutent. Plus le dossier est complexe (multipropriétés, montagnes de justificatifs), plus ce sera compliqué, mais tout se tente. « Plus la quantité de documents à fournir et à analyser est importante, plus les heures de travail le seront aussi », rappelle l’expert.
Conclusion : Un crédit, ça se prépare ! Présenter un dossier béton, augmenter son apport, comparer les offres et jouer sur l’assurance emprunteur : voilà autant de leviers pour faire pencher la balance en votre faveur. Avant de signer, prenez le temps de discuter chaque euro : ce sont souvent les détails qui font la différence sur la facture. Bonnes négociations, et que le banquier soit avec vous !
