Réunions au sommet sur le toit-terrasse, débats dans la cage d’escalier, et parfois, quelques sueurs froides en recevant le devis de l’étanchéité… Mais qui doit vraiment payer les travaux sur le toit-terrasse en copropriété, surtout quand la copropriété est toute petite ? À la clé, de vraies surprises que la loi réserve, notamment pour les “copros à deux” !
Le régime des petites copropriétés : moins de tracas, plus de souplesse
Un fait mérite d’être souligné : depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, modifiant la fameuse loi du 10 juillet 1965, la vie en petite copropriété est devenue, sur le papier, bien plus agréable. Un régime allégé s’applique désormais à toutes les copropriétés qui comptent cinq lots principaux ou moins, ou bien dont le budget annuel moyen sur trois ans est inférieur à 15 000 euros. Pas de panique si vous cochez au moins l’un de ces critères, c’est suffisant !
Ce régime simplifié, c’est un peu comme la version “zen” de la copropriété : fini le formalisme à rallonge des assemblées générales (sauf pour le budget prévisionnel et l’approbation des comptes, qui restent attachés à leur rituel démocratique). Pour tout le reste, les décisions peuvent être prises facilement, à la bonne franquette :
- Consultation écrite de tous les copropriétaires,
- Réunion informelle dont les conclusions sont actées par écrit.
Il y a toutefois une condition essentielle : l’unanimité doit régner entre tous les copropriétaires pour les décisions prises hors AG formelle, et ce, peu importe la majorité normalement exigée.
Copropriétés à deux : le statut qui change tout
Et pour les “duos” de copropriétaires, l’arsenal est encore plus allégé ! Dans une copropriété composée uniquement de deux membres, il est possible pour l’un d’eux de prendre seul quelques décisions, sous certaines conditions :
- Les décisions relevant de la majorité de l’article 24 (gestion courante) ou la désignation du syndic : le copropriétaire qui détient plus de la moitié des voix peut trancher seul.
- Les décisions relevant de la majorité de l’article 25 peuvent être prises par celui qui possède au moins les deux tiers des voix.
Mais dès qu’il s’agit de décider, par exemple, de la réfection d’un toit-terrasse, si la résolution était soumise à la forme simplifiée, il faut que tout le monde soit d’accord. Autrement dit, pas moyen de la jouer solo sur ce coup-là, même si vous détenez la majorité des voix.
Travaux sur le toit-terrasse : qui paie quoi ?
Venons-en au nerf de la guerre : qui met la main à la poche ? Tout dépend du statut de la terrasse dans le règlement de copropriété.
- Si votre terrasse est qualifiée de partie privative, la jurisprudence estime souvent que la structure (l’ossature) reste commune à tous les copropriétaires. Dans ce cas, les travaux sont considérés comme tenant à une partie commune et la facture est répartie selon les tantièmes généraux de chacun.
- Si la terrasse est une partie commune à jouissance exclusive, le syndicat des copropriétaires paie, sauf si le règlement prévoit le contraire. Là aussi, un vote – généralement à la majorité de l’article 24 – est requis pour engager les travaux.
- Le règlement peut, enfin, prévoir que l’entretien/reprise de la terrasse incombe au copropriétaire qui en profite en exclusivité : dans ce cas, c’est pour sa pomme… mais on ne rigole pas, c’est le règlement qui décide !
Moralité : seul le règlement de copropriété fait foi et peut même modifier la répartition classique.
Quand le syndic verse dans la dépense improvisée : que faire ?
Autre situation qui peut provoquer quelques grincements de dents entre voisins : le syndic qui lance des travaux (par exemple, sur des dalles extérieures abîmées) sans l’aval de l’assemblée générale. Même pour une urgence, il faut convoquer une AG extraordinaire, conformément à l’article 37 du décret du 17 mars 1967. Le délai de convocation de 21 jours passe à la trappe en cas d’urgence, mais l’étape n’est pas facultative.
Si une faute du syndic provoque un préjudice (paiement de dépenses non validées dans leur principe ou leur montant), sa responsabilité civile peut être engagée. Le syndic doit absolument prouver le caractère urgent de la situation. Le copropriétaire qui s’estime lésé peut alors refuser de payer sa quote-part ou contester les charges déjà réglées.
En conclusion : règle d’or, sortez votre loupe et relisez votre règlement de copropriété avant chaque décision. Dans les petites copropriétés, la loi offre un vrai confort décisionnel, à condition de respecter l’unanimité et d’avoir son règlement sous le coude. On n’est jamais trop prudent… surtout au moment de partager la note !
