Quand il s’agit de transmettre ses biens immobiliers, l’aventure administrative commence… et la fameuse question des droits de succession ressurgit immanquablement : paye-t-on ? Peut-on s’en sortir sans y laisser des plumes (ni ses économies) ? Découvrons, grâce aux explications d’un avocat expert, comment la loi permet parfois d’adoucir, voire d’effacer, la note.
Droits de succession : la taxe qui ne dort (presque) jamais
Lorsqu’un patrimoine est transmis à la suite d’un décès – qu’il s’agisse d’argent ou de biens immobiliers – c’est la grande mécanique de la succession qui se met en marche. Derrière les papiers, se cache surtout un impôt redouté : le droit de succession. Mis en place à l’époque de la Révolution française, cet impôt voulait aligner la contribution de chacun sur la taille de son patrimoine. Parfaitement égalitaire dans l’esprit…. Mais un peu moins dans le calcul ! Toujours appliqué, parfois coûteux, il impose de bien connaître les règles pour ne pas payer inutilement.
Première évidence, rappelée par Service Public : tous les biens transmis sont concernés par ces droits, qu’ils soient mobiliers ou immobiliers, implantés en France ou à l’étranger. Côté immobilier, la liste est vaste : terrains, maisons, appartements, mais aussi tout ce qui tourne autour des droits immobiliers (bonjour l’usufruit et la nue-propriété).
Quand peut-on échapper (légalement) aux droits de succession ?
Heureusement, ce tunnel fiscal a ses issues de secours. Selon Maître Frédéric Teper, avocat fiscaliste au cabinet Arsene Taxand et référent au Conseil National des Barreaux (CNB), l’imposition dépend d’abord du lien entre le défunt et ses héritiers :
- Le conjoint marié (ou la conjointe) peut souffler : il (elle) est totalement exonéré(e) de droits de succession. Statut en or… et souvent envié.
- Pour les autres héritiers (enfants, parents, proches éloignés ou amis), le casse-tête commence, car l’exonération ou l’allègement potentiel dépend de nombreux facteurs.
Au-delà du lien d’affiliation, des exceptions subsistent selon la situation du défunt et la nature des biens transmis. Chaque cas se savoure (ou se redoute) individuellement.
La dissociation nue-propriété/usufruit : le joker patrimonial
Dans les familles où plusieurs héritiers se partagent les biens – enfants, petits-enfants ou non –, il est courant d’utiliser une technique bien connue : séparer la nue-propriété de l’usufruit. Comprenez : « Tu hérites de la maison, mais mamie garde le droit d’y vivre jusqu’à la fin ». Ce schéma peut aussi s’appliquer à des parts de SCI (Société Civile Immobilière) détenant le précieux bien.
Selon l’avocat, la magie opère surtout lors d’une donation de la nue-propriété par un parent de plus de 51 ans et de moins de 60 ans. Si le donateur conserve l’usufruit (c’est-à-dire, le droit d’user ou de percevoir les loyers), un abattement de 50 % s’applique sur la base taxable. Et ce n’est pas tout ! Lorsque survient le décès de l’usufruitier, la nue-propriété et l’usufruit se « réunissent » dans les mains de l’héritier… sans taxation supplémentaire, en exonération totale de droits de succession. Oui oui, vous avez bien lu !
Mieux vaut transmettre avant 70 ans (mais tout n’est pas perdu après)
Préparer sa succession avant de souffler ses 70 bougies, c’est un atout de taille ! Pourquoi ? Parce que les plafonds d’abattement sont alors plus avantageux :
- Les abattements pour dons sont plus généreux,
- Les dons à une association deviennent fiscalement déductibles,
- La valorisation de l’usufruit est plus élevée, ce qui a un impact positif sur la stratégie patrimoniale.
Et si le compteur des années affiche 71, pas de panique. La succession peut toujours être optimisée via une donation en nue-propriété (on transmet le bien de son vivant en conservant l’usufruit). L’avantage sera certes réduit par rapport à une transmission plus précoce, mais la porte n’est pas totalement fermée. L’essentiel étant d’avoir anticipé afin de limiter la facture le jour venu… et d’éviter les grincements de dents dans la famille.
En résumé, organiser sa succession immobilière n’a rien d’un parcours de santé, mais quelques astuces éprouvées, comme la donation de la nue-propriété, permettent d’adoucir le coût fiscal. Réfléchir tôt, s’entourer des bons conseils, et considérer le statut de chacun : trois ingrédients pour (tenter de) dormir sur ses deux oreilles… même en pensant à demain.
