L’immobilier, ses codes, ses taux, ses murs (pas toujours porteurs)… et ses nouvelles tendances ! Depuis quelques temps, investir en nue-propriété attire de plus en plus de Français. Mais pourquoi ce succès ? Plongeons dans cette stratégie chouchou des experts, qui mêle astuces fiscales, préparation de la retraite et transmission familiale. Suivez le guide, sans oublier votre calculatrice et, pourquoi pas, un petit sourire en coin !
La nue-propriété, mode d’emploi : séparer murs et usage… pour mieux capitaliser
Quand on pense à acheter un bien immobilier, l’image qui s’impose est souvent celle de la pleine propriété : les clés, les murs, les droits d’usage, bref, la totale ! Pourtant, il est possible de « démembrer » un appartement ou même des bureaux, voire une SCPI (la fameuse « pierre-papier ») : on distingue alors la nue-propriété (les murs, sans le droit d’en user) de l’usufruit (le droit d’occuper ou de louer). Cet arrangement, qui peut concerner aussi bien l’ancien que le neuf, présente de solides avantages pour l’acheteur – le nu-propriétaire – comme pour le vendeur – l’usufruitier.
- Personnalisation totale : le démembrement s’adapte à l’objectif patrimonial du vendeur.
- Durée modulable : de 8 à 20 ans, selon l’accord.
- Usufruitier individuel ou institutionnel (bailleur public ou privé), à choisir selon le contexte.
Acheter moins cher (surtout où l’immobilier flambe)
Investir en nue-propriété, c’est se concentrer sur « les murs » à prix cassé. Grâce à une décote par rapport au marché classique, l’investissement séduit particulièrement dans les zones tendues. Lors de l’opération, une clé de répartition évalue la part nue-propriété et la part usufruit. À la fin ? L’investisseur récupère la pleine propriété, tout en conservant le bénéfice de la décote initiale.
Autre atout non négligeable : il est possible de financer l’achat à l’aide d’un crédit immobilier. Ce levier fonctionne différemment de l’emprunt pour une pleine propriété, mais permet d’optimiser sa capacité d’investissement.
Atouts fiscaux & transmission du patrimoine : la cerise sur le gâteau
Vous détestez faire votre déclaration de revenus ? Bonne nouvelle ! Acheter en nue-propriété, c’est opter pour une opération fiscale dite « neutre » : pas de loyer à déclarer (et zéro revenu foncier à mentionner). Quant à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : il revient à l’usufruitier, ce qui permet souvent au nu-propriétaire d’y échapper. Un vrai « cadeau fiscal ».
Et en cas de revente ? Les plus-values sont calculées à partir de la valeur non démembrée lors de l’achat, pas sur le simple prix d’investissement. Ce mécanisme réduit l’assiette d’imposition. Des abattements fiscaux sont aussi prévus en fonction de la durée de détention et, parfois, une exonération d’impôt sur les plus-values dès 22 ans de détention.
Enfin, impossible d’ignorer l’avantage pour la transmission de patrimoine :
- Donation de nue-propriété à ses enfants sans frais de succession, à hauteur de 100 000 euros par enfant (tous les 15 ans).
- L’usufruitier peut aussi donner une partie du bouquet (versement immédiat à la vente de la nue-propriété) à ses proches.
Des solutions innovantes : viager, démembrement institutionnel… et conseils avant de se lancer
Côté vendeurs, céder la nue-propriété permet aux seniors d’améliorer leur pouvoir d’achat dès la retraite grâce au bouquet, ce capital souvent exonéré de taxation sur les plus-values si le bien est la résidence principale. Les vendeurs restent chez eux, perçoivent un complément de revenu ou réalisent des projets sans quitter leur logement.
Les modes de démembrement évoluent. En 2022, le viager traditionnel (rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur) se décline en version « mutualisée » : des opérateurs spécialisés servent d’intermédiaires et facilitent la mise en relation, évitant les rapports potentiellement complexes entre vendeurs et acheteurs. Il existe aussi des formules avec usufruitiers institutionnels, comme les bailleurs sociaux ou privés (hors viager).
Face à la diversité des solutions, difficile de s’y retrouver ? Pas de panique : lors d’un prochain événement « En Plateau Avec », Sidonie Watrigant et ses invités détailleront les avantages et les cas d’école de la nue-propriété… de quoi affûter ses choix patrimoniaux !
Conclusion : La nue-propriété, une stratégie à double détente
En résumé, investir en nue-propriété, c’est l’assurance d’acquérir à moindres frais, d’optimiser sa fiscalité, de préparer la relève familiale… et de profiter de la vie, aujourd’hui comme demain. Mieux vaut, bien sûr, étudier chaque solution selon sa situation personnelle avant de signer, car en matière de patrimoine, la stratégie fait toute la différence. Mais une chose est sûre : la nue-propriété a encore de beaux jours devant elle, et pourrait bien devenir, prochainement, le choix malin de ceux qui anticipent.
