Le marché immobilier de la montagne : un sommet… glissant

Le marché immobilier dans les stations de ski françaises reste un terrain de jeu très dynamique qui fait toujours rêver les vacanciers. Rien qu’en février 2024, dans les Alpes du Nord, le prix moyen d’un bien a grimpé jusqu’à 7 000 euros le mètre carré, soit 20 % de plus qu’en 2021. De quoi refroidir les ardeurs des futurs acquéreurs ? Pas forcément.

Si les chalets luxueux partent à prix d’or, une autre catégorie attire les regards : les appartements anciens situés dans les résidences de tourisme gérées (Pierre & Vacances, Belambra, Odalys, Maeva…). Leur retour sur le marché ouvre des perspectives d’investissement parfois très alléchantes, avec des services dignes d’un hôtel (conciergerie, piscine voire spa) – pour un tarif souvent bien inférieur à celui du marché local traditionnel.

Opportunités à gogo, mais tous les skis ne se chaussent pas…

Pourquoi autant d’offres ? Beaucoup de ces appartements ont vu le jour sous l’impulsion de dispositifs fiscaux avantageux tels que Censi-Bouvard, ayant permis à des armées de propriétaires-investisseurs, de 2009 à fin 2022, de profiter d’avantages non négligeables. Aujourd’hui, changement de cap : ces biens arrivent massivement à la revente. On trouve par exemple à Flaine (Haute-Savoie) un beau 2 pièces dans une résidence Pierre & Vacances à 160 000 euros, très loin des 210 000 euros affichés pour un bien neuf de même catégorie. Sur place, la négociatrice Sophie Malot assure en exposer une quinzaine à la vente ; la tendance se retrouve dans toutes les stations de sports d’hiver. C’est le fameux effet domino post-défiscalisation.

Mais prudence : toutes les offres ne se valent pas, et derrière la vue sur les sapins, certaines failles méritent la loupe du détective… ou du futur propriétaire averti !

• La localisation : Les appartements à basse altitude, même facilement accessibles (comme ceux proches de Méribel), se révèlent parfois moins rentables en dehors de la haute saison. N’espérez pas que le miracle de la neige tombe chaque hiver sur votre balcon !
• La gestion invisible mais vitale : Un bien à la montagne, même confié à une agence, réclame votre œil et votre présence. Evitez d’acheter à plus d’une heure de chez vous – à distance, difficile de surveiller les petits tracas du quotidien !
• Rentabilité et fiscalité : Un ancien propriétaire témoigne : sans taux d’intérêt bas et clientèle d’été, la rentabilité aurait été nulle. Vérifiez votre montage financier et n’oubliez pas que ce n’est pas qu’un « produit de défiscalisation », mais un bien immobilier… qui doit pouvoir se revendre !

Attention aux tendances et aux risques naturels (ou humains)

La montagne n’échappe pas aux effets du temps, ni aux nouvelles habitudes de consommation :

• Changement climatique : Certains raillent déjà les « pseudo-réchauffements climatiques » ou déclarent l’âge d’or des sports d’hiver des années soixante-dix obsolète. La certitude d’avoir de la neige sur le pas de la porte toute l’année n’est plus garantie !
• Revente : Envisagez toujours la liquidité de votre bien : il faudra du blanc (de neige, pas de peinture) pour attirer un nouveau « rourou » — le doux surnom des primo-acquéreurs — lors de la revente.
• Anticiper les revers : Certains rappellent, non sans ironie, les fameux ratés de centres de vacances – impossible d’oublier les déboires des Center Parcs…

Conseils d’experts : check-list gagnante

Voici pour finir la marche à suivre proposée par des experts et propriétaires aguerris :

• Identifiez minutieusement la gestion de la résidence et les services proposés pour éviter les mauvaises surprises.
• Pesez la rentabilité hors saison hivernale : une clientèle d’été (voire la mi-saison) peut faire toute la différence !
• N’achetez jamais un bien « les yeux dans la poudreuse » : vérifiez toujours qu’il s’agit d’un vrai placement immobilier, pas simplement d’un produit fiscal.
• Proximité géographique : gardez la main sur votre investissement. Un bien loin de tout, c’est souvent des problèmes que vous n’irez pas chercher… mais qui viendront à vous !

En conclusion. Acheter un appartement à la montagne, c’est un peu comme partir hors-piste : ça fait rêver, mais il faut garder le casque sur la tête et les yeux grands ouverts ! Les opportunités existent pour qui sait lire entre les lignes et prendre un peu de recul sur le panorama. Si votre rêve de sommet ne se transforme pas en descente aux enfers logistique ou financière, la montagne pourrait bien rester votre paradis… été comme hiver !