Organiser une assemblée générale de copropriété, ça a l’air simple ? Détrompez-vous : une minuscule erreur de procédure peut transformer votre AG en joli feu d’artifice… administratif ! Entre la rigueur juridique et la vigilance nécessaire, mieux vaut connaître les règles sous peine de voir tout annulé, résolutions comprises. Prêts à décoder ces pièges ? Suivez le guide !
Table of Contents
Où doit se tenir l’assemblée générale ? Gare au mauvais lieu !
- Première règle d’or, immuable comme le café du matin : une assemblée générale de copropriétaires doit obligatoirement se tenir dans la commune où se trouve l’immeuble. Non, la salle polyvalente du village voisin, ce n’est pas possible !
- Seule exception : si le règlement de copropriété prévoit expressément une dérogation. Bruno Lehnisch (cadre juridique) et Me Jean-Philippe Mariani (avocat, blogueur en droit de la copropriété) l’affirment sans détour.
- C’est d’ailleurs pour avoir organisé l’AG à Colombes au lieu de Bois-Colombes – alors que c’est là que siège le syndic – que l’assemblée générale de cette copropriété a été totalement annulée par le Tribunal de grande instance de Nanterre. Ça calme, non ?
La convocation : un compte à rebours impitoyable
- Passons à la convocation, ce petit papier qui donne parfois des sueurs froides : elle doit être notifiée à tous les copropriétaires « au moins 21 jours » avant la réunion (sauf délai plus long expressément prévu par le règlement de copropriété, précise l’article 9, alinéa 3, du décret de 1967).
- Le compte à rebours commence le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile (article 64 du même décret). Fini les approximations, il faut sortir la calculette !
- La sanction tombe comme une guillotine : un seul jour d’avance ou de retard, et toute l’AG peut être déclarée nulle. Pas besoin, pour le copropriétaire lésé, d’écrire un roman à son syndic pour se plaindre : la nullité est automatique.
- Exemple très concret : à Orléans, une AG prévue pour le 22 juin, avec convocation envoyée le 1er juin… aurait dû avoir lieu le 23, selon la Cour d’appel d’Orléans. Résultat ? Annulation totale de l’AG !
Les scrutateurs : indispensables… ou pas ?
- On pense souvent que les scrutateurs n’officient qu’aux élections politiques, mais ils jouent aussi un rôle clé lors des AG de copropriété. Ils contrôlent la feuille de présence, le décompte des voix des présents, représentés, absents, et vérifient les résultats des votes.
- La loi n’oblige pas la désignation d’un ou plusieurs scrutateurs (article 15 du décret de 1967), sauf si le règlement de copropriété en fait une règle. Dans ce cas, ce n’est pas une option à la carte : il faut s’y tenir strictement.
- Oubli ou non-respect du nombre requis ? Un propriétaire peut demander l’annulation de l’AG. C’est ce qu’a reconnu la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 24 février dernier. Sauf bien sûr en cas d’impossibilité démontrée (par exemple, manque de candidats ou candidatures rejetées) : là, l’AG peut être confirmée.
Annuler une AG : qui peut vraiment actionner le bouton rouge ?
- Attention, cette arme n’est pas à la disposition de tous les copropriétaires ! Seuls ceux qui n’ont pas participé à l’AG (les « défaillants ») ou qui ont voté contre toutes les résolutions (les « opposants ») peuvent validement solliciter l’annulation, rappellent les experts Bruno Lehnisch et Jean-Philippe Mariani.
- À l’inverse, si vous avez voté POUR ne serait-ce qu’une résolution, inutile de vous lancer dans une bataille judiciaire pour annuler l’AG : la porte est fermée.
En somme, nul n’est censé ignorer la loi, surtout pas le syndic ! Mauvais lieu de réunion, convocation trop hâtive ou scrutateurs zappés : chaque détail compte, et la moindre faute de procédure peut coûter cher à la collectivité. Moralité ? Savoir lire les petits caractères et planifier ses AG au millimètre… ou s’exposer à de sérieuses déconvenues. Prudence, donc, et vigilance partagée !
