Éviter l’impôt sur la plus-value immobilière sans passer par la case « résidence principale » ou héritage, c’est possible ! Peu de Français le savent, mais il existe plusieurs astuces méconnues (et parfaitement légales) pour échapper à cette douloureuse ligne sur la déclaration d’impôt. Découvrons ensemble les trois moyens souvent négligés qui pourraient, qui sait, faire du bien à votre portefeuille au moment de la vente d’un bien immobilier.
Les grands classiques : exonérations connues… mais bien encadrées
La plupart des propriétaires connaissent l’astuce numéro un : vendre sa résidence principale pour ne pas être imposé sur la plus-value. Mais attention, l’administration fiscale n’est pas dupe et réclame une occupation effective du logement. Si l’occupation n’est que temporaire, le bien en question deviendra vite une résidence secondaire à leurs yeux, donc fiscalisée ! Même topo si vous n’êtes déjà plus sur place le jour de la vente : il faudra prouver une habitation jusqu’à la mise en vente, avec un acte signé dans un délai raisonnable (en principe, un an).
Cas particulier qui mérite d’être mentionné : si vous occupez un logement de fonction mais que votre conjoint et vos enfants vivent dans le bien, l’exonération de la plus-value reste possible. Là encore, on ne plaisante pas avec la notion de « résidence principale » !
Autre règle sur toutes les lèvres (ou presque) : l’exonération totale au bout de 30 ans de détention. Que votre bien soit une maison, un appartement, ou même un terrain, c’est open bar après trois décennies. Avant ce Graal fiscal, des abattements par année de détention, à la fois sur la partie impôt et sur les prélèvements sociaux, viennent adoucir la note.
Premier secret : l’exonération sur la première vente hors résidence principale
Moins connue du grand public, cette subtilité vous permet de vendre un bien autre que votre résidence principale sans être imposé sur la plus-value… mais il y a quelques cases à cocher :
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre dernières années.
- Réinvestir l’intégralité du montant de la vente dans un nouveau bien, qui deviendra votre résidence principale, et cela dans un délai de 24 mois.
Pas de bruit de fanfare ni de célébrité pour cette règle, mais elle peut sauver la mise à qui sait l’utiliser – à bon lecteur, salut !
Deuxième astuce méconnue : le seuil des 15 000 euros
Il existe aussi une porte de sortie tout en discrétion : aucune imposition sur la plus-value si le prix de vente (ou votre part dans la vente) ne dépasse pas 15 000 euros. Ce petit coup de pouce fiscal fonctionne quoi qu’il arrive, que vous soyez seul, en couple, usufruitier, nu-propriétaire ou dans une indivision à plusieurs.
- Vente dont la plus-value totale ne dépasse pas 15 000 euros
- Ou quote-part inférieure ou égale à ce seuil en cas d’indivision, d’usufruit, etc.
Une règle qui peut paraître anecdotique, mais dans certains cas de figure, c’est toujours ça de pris !
Troisième voie : les non-résidents à la fête
Si vous avez quitté la France, la fiscalité réserve quelques surprises. Plusieurs possibilités s’offrent aux non-résidents pour vendre en France sans subir l’impôt sur la plus-value :
- Pour vendre votre ancienne habitation principale française sans impôt, vous devez :
- Ne pas installer votre nouvelle acquisition dans un paradis fiscal,
- Signaler la vente avant le 31 décembre de l’année civile de votre départ,
- Veiller à ce que le logement n’ait pas été loué ou prêté entre temps.
- Vous vendez un autre logement français (hors résidence principale) depuis l’étranger ? L’exonération est possible dans la limite de 150 000 euros de plus-value, sous réserve :
- D’avoir été fiscalement domicilié en France au moins 24 mois n’importe quand avant la vente,
- De vendre au plus tard dans les 10 ans qui suivent votre départ fiscal (sauf si vous aviez la libre disposition du bien au 1er janvier précédent, auquel cas le délai saute).
- Et pour nos fonctionnaires et agents publics expatriés mais encore domiciliés fiscalement en France ? Ils peuvent eux aussi profiter de cette exonération plafonnée à 150 000 euros de plus-value.
Conclusion ? Ces trois astuces sont aussi variées qu’efficaces, à condition de respecter à la lettre les conditions posées. Il suffit parfois d’un détail (ou d’un bon conseiller) pour optimiser la fiscalité de ses projets immobiliers. Un bon plan n’est jamais trop caché : il attend juste d’être découvert !
