255 euros par mois garantis pour 96 000€ : investir à Tours vaut-il vraiment le coup ?
Ah, Tours ! Surnommée le « petit Paris », la ville rayonne tout autant par son accent chantant que par sa population de jeunes têtes pleines de rêves. Mais est-ce vraiment l’eldorado immobilier que l’on murmure dans les couloirs des agences ? Plongeons dans l’envers de l’investissement tourangeau, chiffres à l’appui, et voyons si placer son argent au pied des bords de Loire vaut vraiment le détour.
Tours : une ville étudiante qui attire les investisseurs
Tours, capitale de l’Indre-et-Loire (37), n’est pas qu’un arrêt de TGV sur la route des vacances – c’est aussi une place forte étudiante : plus de 30 000 âmes étudiantes déambulent entre universités et grandes écoles réparties partout dans la ville. Cela représente près de 22% des 137 000 habitants, un ratio qui ferait rêver n’importe quel investisseur avide de studios meublés et de loyers réguliers. Bon, c’est certes moins qu’Angers et ses 46 000 étudiants, mais l’effervescence estudiantine y est palpable.
- Faculté de médecine
- Faculté de sciences (au sud de Tours)
- Fac de droit
Voilà, le décor est planté. Julien Multeau, directeur commercial chez Brosset Immobilier – institution locale dotée de deux agences en centre-ville – dresse la liste des atouts d’un parc universitaire dynamique. Ajoutez à cela une pénurie actuelle de logements étudiants : difficile de ne pas y voir un filon pour faire fructifier son patrimoine tout en logeant la jeunesse locale.
Résidences étudiantes : sécurité des loyers, mais rendement en question
C’est dans ce contexte que Mathieu, investisseur aussi pragmatique que prévoyant, a sauté le pas. Il a misé 96 000 euros sur un logement de 18 m² meublé en résidence étudiante Nexity. Pour lui, l’avantage principal est limpide comme l’eau de la Loire : « Les loyers sont garantis. La société verse les loyers au propriétaire quoi qu’il arrive, il n’y a donc aucun risque ».
Mais à trop vouloir dormir sur ses deux oreilles, on accepte parfois quelques compromis. Ici, le loyer est versé seulement tous les trois mois – 765 euros, soit l’équivalent de 255 euros par mois. Ce montant, reconnu comme “pas très élevé” par Mathieu lui-même, a au moins le mérite d’être stable et garanti (tant que Nexity honore ses paiements !).
Le quartier des Deux-Lions, surnommé non sans humour « notre quartier de La Défense à nous », a vu poindre une imposante faculté il y a 15 ans. Résultat : la demande explose et les logements étudiants se font rares. Pour les investisseurs à l’affût, le timing est donc plutôt bien choisi… Si tant est que l’on accepte un rendement modeste au profit de la tranquillité.
Côté pile et côté face : divers dispositifs et prudence de rigueur
Ne rangez pas tout de suite vos stylos à calculs ! Si la rentabilité mathématique laisse quelques investisseurs sur leur faim, d’autres astuces fiscales existent pour offrir un petit boost au rendement :
- Loc’Avantages : ce dispositif permet de décrocher jusqu’à 65% de réduction d’impôt sur les loyers encaissés… mais attention, tous les loyers sont plafonnés. Cela reste généralement profitable aux bailleurs.
- Logement locatif intermédiaire (LLI) : encore confidentielle, la niche – accessible depuis 2014 – pourrait remplacer le Pinel qui tire sa révérence fin 2024.
- Location meublée non professionnelle : fiscalité alourdie par le Parlement. Pour espérer une opération gagnante, veillez à bien anticiper la durée de conservation de votre bien.
- Confier la gestion de sa location saisonnière à un professionnel peut aussi permettre d’améliorer la rentabilité et d’atténuer la fiscalité tout en fidélisant les locataires vacanciers.
Cependant, tout le monde n’en garde pas un souvenir radieux… Certains anciens habitants de Tours tirent la sonnette d’alarme : cambriolages, tensions locales, loyers impayés et logements abîmés viennent ternir le tableau. D’après un témoignage, « fuyez cette ville elle est foutue ». On ne peut pas dire que le message brille par l’optimisme !
En conclusion : Tours, oui, mais pas les yeux fermés
Investir à Tours dans la pierre n’est ni le jackpot assuré ni un gouffre à éviter à tout prix. C’est un pari mesuré, à jouer carte sur table, calculatrice en main. La demande étudiante est là, les dispositifs existent, la prudence reste la mère de toutes les vertus. Pour guider vos pas, des simulateurs de rendement locatif existent et passent au crible près de 2000 communes. De quoi comparer honnêtement et évaluer si Tours mérite de faire battre votre cœur (et prospérer votre portefeuille).
Dernier conseil amical : ne sautez pas le pas sans vous faire accompagner, surtout si vous débutez ou investissez à distance. Et, bien sûr, ne laissez pas la perspective d’un loyer “garanti” faire oublier l’importance d’un cadre de vie harmonieux pour tous… Y compris pour les investisseurs !
