Vous pensiez que les frais d’agence immobilière étaient une fatalité, monnaie sonnante et trébuchante à verser sans broncher ? Détrompez-vous ! Si la négociation vous donne des sueurs froides, c’est le moment de respirer un bon coup et de plonger dans l’art de faire baisser la note, sans perdre votre sourire (ni votre logement).
Pourquoi les frais d’agence immobilière varient autant ?
Premier scoop : les agences immobilières fixent librement leurs honoraires, du moins vis-à-vis des propriétaires. Ces tarifs fluctuent selon la localisation du bien, ses caractéristiques, l’état du marché, sans oublier de notables écarts entre les enseignes. Résultat, d’un coin à l’autre (ou même d’une porte à l’autre dans la même rue), le tarif peut passer du simple au triple. De quoi motiver les plus timides à sortir leur plus beau stylo… pour négocier!
Vente : des marges de manœuvre à saisir
Le terrain de la vente immobilière est le plus favorable pour aborder la question du tarif. Selon une étude menée par Homepilot en 2018, il fallait compter en moyenne 5,4 % d’honoraires d’agence pour vendre un appartement estimé à 450 000 euros. Cette moyenne cache toutefois de fortes variations : entre 4,8 % et 5,8 % selon la ville, voire de 4,5 % à 6,5 % d’un réseau à l’autre dans une même localité.
Ainsi, pour obtenir le meilleur deal, quelques réflexes s’imposent :
- Comparer les agences du secteur, sans se contenter de la première venue.
- Entrer en discussion avant de signer le moindre mandat, sous peine de voir toute marge de négociation s’envoler.
- Tirer profit de la concurrence locale : si beaucoup d’agences veulent votre bien, profitez-en!
- Pour les biens de valeur : plus votre maison ou appartement fait rêver, plus les professionnels tenteront de séduire avec une commission allégée, surtout si vous optez pour un mandat exclusif (l’agence est alors seule en lice pour conclure la vente).
Et l’acquéreur alors ? Eh bien, il n’est pas en reste ! Même si les frais sont à la charge du vendeur, ils sont souvent inclus dans le prix de vente. Au moment de faire une offre, négocier une ristourne est possible avec le propriétaire, voire avec l’agence, surtout en situation de faible concurrence ou lorsque le temps presse.
Et pour la gestion locative ?
Les propriétaires-bailleurs ne sont pas oubliés. Les honoraires de gestion locative représentent généralement entre 6 et 10 % des loyers annuels perçus. Ici, la négociation peut se faire davantage sur les prestations. Les services de base (encaissement des loyers, délivrance des quittances, paiement et régularisation des charges) constituent le strict minimum. Mais ce package peut vite s’étoffer :
- Rédaction du contrat de location
- Suivi et organisation de travaux ou réparations
- Aide à la déclaration fiscale des revenus locatifs
Mieux vaut alors mettre plusieurs agences en concurrence et comparer ce qui est proposé. Petite astuce : la négociation sur le prix sera plus musclée si vous apportez à la gestion plusieurs biens immobiliers.
Locataires : à chacun sa croix ?
Hélas, côté locataires, l’espoir de rabais s’amenuise, surtout dans les zones où la demande affole les compteurs. La loi encadre déjà strictement leurs frais d’entrée :
- 3 euros/m² maximum pour l’état des lieux
- 12 euros/m² pour les frais de dossier et de rédaction du bail à Paris et dans 68 villes limitrophes (zones très tendues)
- 10 euros/m² en zone tendue, 8 euros/m² ailleurs
Dans ces conditions, il serait optimiste – voire utopique – d’attendre un geste supplémentaire de l’agent immobilier.
Affichage, nouvelles règles et… ouverture à la négociation
La loi impose à chaque agence d’afficher, de façon claire et visible, ses barèmes pour les transactions et la location : en vitrine, sur Internet, et en précisant qui paie quoi (vendeur, acheteur, bailleur, locataire). Mais attention ! Cette transparence a longtemps rendu les rabais exceptionnels, de crainte de tomber dans la pratique commerciale trompeuse. Bonne nouvelle pour les as de la négociation : un arrêté du 26 janvier 2022 a assoupli les règles. Depuis le 1er avril 2022, les barèmes doivent indiquer les tarifs maximums et non plus figés. Les agences peuvent donc officiellement revoir leur prestation à la baisse, que ce soit pour la vente, la location ou la gestion.
D’ailleurs, d’après Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, cette mesure permet « de mieux faire jouer la concurrence entre les professionnels en ce qui concerne le montant de leurs honoraires ». Reste à savoir si les agences accepteront de négocier… ou s’il faudra encore user de tout votre charme et persévérance !
Conseil pratique : la meilleure arme reste la comparaison, la discussion franche et, surtout, ne jamais signer trop vite. La clé d’une bonne affaire n’est pas toujours écrite noir sur blanc dans la vitrine !
