Peut-on vraiment rembourser son crédit immobilier tout en préparant sa retraite ? Voici la méthode qui bouscule les idées reçues !
Quand le rêve de la retraite s’invite (tôt) à la table des plans immobiliers
Préparer sa retraite quinze ans à l’avance, c’est un peu comme sortir un gâteau du four avant l’heure : risqué, ambitieux… mais parfois délicieux. C’est ce défi qu’a relevé Petra Maria Conze, propriétaire d’un appartement à Versailles. A la veille de ses 45 ans, après une vénérable carrière de 25 ans dans le packaging, Petra a vu sa vie bouleversée juste avant la crise sanitaire. Forte de ce temps de réflexion, cette Allemande s’est mise à rêver d’une formule qui lui permettrait de continuer à vivre là où elle avait élu domicile, tout en se mettant – mine de rien – en quête d’un nouveau toit pour ses vieux jours, et ce sans ajouter de boulets financiers à ses chevilles.
Démembrement de propriété : la stratégie inattendue
Le secret de Petra ? Un projet qui mêle innovation et prudence, inspiré de schémas traditionnellement destinés aux seniors : elle opte non pas pour un viager, mais pour la vente de la nue-propriété de son appartement. Pour ceux qui sèchent sur les bancs du droit immobilier, rappelons que le démembrement consiste à séparer la nue-propriété (le droit de posséder) de l’usufruit (le droit d’occuper ou de louer). Ainsi, la vendeuse peut rester chez elle une bonne décennie… tout en récupérant dès maintenant un capital à investir autrement.
Concrètement, Petra a pu solder son prêt immobilier et investir dans deux résidences secondaires, tout cela sans sortir un sou supplémentaire de sa poche. Si ce tour de passe-passe ressemble à de la magie pour certains, sa réalité est bien moins poudre de perlimpinpin et plus calculatrice : il s’agit d’une vente avec décote, l’acheteur acceptant de ne tirer aucun loyer du bien pendant dix ans.
Mais que valent vraiment ces montages ? Entre promesse et revers
Tout cela semble trop beau pour être vrai. Et pour cause, la méthode divise. Certains soulignent qu’économiquement parlant, l’opération n’a pas d’intérêt décisif :
- La vente s’effectue avec une décote censée compenser l’absence de loyers pour l’acquéreur durant dix ans. En fonction de l’évolution future des loyers et de l’inflation, cette opération peut être légèrement perdante ou gagnante, sans transformer radicalement la donne.
- Le vendeur laisse filer tout le potentiel de plus-value future sur son bien. Espérer une explosion du marché de la revente ailleurs (disons, en Ariège plutôt qu’à Versailles) reste incertain.
- Rembourser un prêt lorsque peu de capital a été amorti jusque-là – typique des premières années – peut être douloureux, avec des intérêts payés pour du beurre !
- Se réendetter, qui plus est à un taux potentiellement plus élevé qu’avant, pimente encore la note.
- En prime, l’opération alourdit l’addition avec des frais de mutation pouvant approcher les 10 % sur plusieurs biens acquis.
Soyons clairs : selon certains experts, il vaudrait parfois mieux être locataire dans la grande ville et acheter son petit coin de paradis en Ariège, plutôt que de cumuler ces frais.
Patrimoine plein sur-mesure et esprit critique : chaque parcours, sa solution
Face à ces montages, la règle d’or est l’adaptation. L’immobilier et le crédit offrent mille manières de composer sa partition patrimoniale. Les généralités s’usent vite, tant chaque situation personnelle réclame sa musique. D’ailleurs, certaines voix prônent avec un clin d’œil : pourquoi ne pas garder un endettement de 30 % sur la durée la plus longue possible, les doigts de pied en éventail, en attendant patiemment que l’inflation et la hausse des loyers réduisent votre dette à une peau de chagrin ? Après tout, c’est tellement simple que, paraît-il, personne n’ose le dire ouvertement…
En conclusion : foncez, mais les yeux grand ouverts ! Préparer sa retraite en soldant son crédit immobilier, c’est possible, mais pas sans pièges : chaque scénario a ses revers, entre décote, frais et perte de plus-value. Avant de vous lancer sur les traces de Petra Maria Conze, souvenez-vous que l’immobilier, c’est du sur-mesure. Alors, que vous visiez Versailles ou la tranquillité de l’Ariège, faites rimer projet avec réflexion – et, qui sait, avec un peu de farniente au soleil.
