Amour et pierres… Mais sans alliance, s’acheter un nid à deux peut rapidement se transformer en parcours du combattant juridique ! Alors, peut-on vraiment se protéger lorsqu’on se lance dans l’aventure immobilière en tandem sans être mariés ? Les notaires dressent la liste des pièges à éviter et des précautions à adopter, histoire que la belle histoire ne vire pas à la telenovela lors d’une séparation ou d’un coup dur.
Indivision : la solution par défaut, mais pas sans précautions
Dans le grand bal des couples non mariés acquéreurs, l’indivision est la star – la solution la plus courante, et selon Antoine Teitgen, président de la Chambre des notaires en Loire-Atlantique, « la plus simple que nous préconisons la plupart du temps ». Concrètement, chacun devient propriétaire à hauteur de ce qu’il met dans le pot commun. Mais attention, même si votre contribution à l’achat n’est pas à parts égales, vos droits portent sur la totalité du bien. Comme une salade composée : chacun pioche dans l’ensemble, mais selon ce qu’il a amené !
Évidemment, cela implique une solidarité sur les dépenses et dettes liées à l’achat. Mieux vaut donc bien réfléchir à la répartition des droits de propriété et surtout… garder soigneusement les preuves de paiement de chacun. Pourquoi ? Car au moment de revendre (en cas d’happy end ou de scénario catastrophe), ces justificatifs permettent de fluidifier le partage du bien.
Pour les décisions majeures comme vendre, il faudra l’accord des deux tourtereaux : impossible de refourguer la maison sur un coup de tête !
Le tabou du décès : préparer l’imprévisible
Parler testament alors qu’on vient de trouver la maison de ses rêves ? Pas franchement romantique, mais nécessaire ! Car en cas de décès, le concubinage complique (beaucoup) les choses. Sans organisation préalable, la part du défunt atterrit illico chez ses héritiers (enfants, parents…). Résultat : le survivant peut se retrouver propriétaire du salon mais en colocation forcée avec, par exemple, les enfants du défunt. On a vu plus festif…
Pour éviter cela, un testament est vivement conseillé. Il permet de léguer sa part au partenaire survivant. Cette belle attention a toutefois un coût : 60 % de droits de succession, sauf à respecter les parts réservées à d’éventuels enfants. À ce taux, inutile de préciser qu’il vaut mieux calculer son coup…
Le notaire propose aussi, lorsque des enfants entrent dans l’équation, de sécuriser le droit d’occupation du logement au conjoint ou concubin survivant. Grâce à une petite clause bien placée, il devient impossible pour les enfants de forcer la vente contre l’avis du partenaire : on appelle ça le « droit de jouissance », autrement dit, le droit de continuer à profiter paisiblement de son chez-soi.
Vous grimacez devant la note fiscale de la succession ? La parade existe : le pacte civil de solidarité (PACS), complété d’un testament. Ce combo magique ramène les droits de succession à… zéro. Pratique, non ?
SCI, tontine et autres trouvailles : est-ce pour vous ?
L’indivision, c’est bien, mais pas toujours adaptée. Deux alternatives plus confidentielles existent :
- La société civile immobilière (SCI) : ici, c’est la SCI qui possède le bien. Les partenaires détiennent des parts sociales, proportionnellement à leur mise. Idéal si on vise l’investissement locatif ou… si des enfants d’une précédente union gravitent autour du couple. En cas de décès, la SCI évite que le survivant se retrouve soudainement copropriétaire avec les héritiers du défunt… et limite le risque de vente précipitée.
- Le pacte tontinier : inséré dans l’acte d’achat, ce dispositif fait du survivant le propriétaire unique en cas de décès. Simplissime sur le papier… sauf qu’en cas de séparation, c’est le flou total sur la propriété. Personne ne peut forcer une vente, à moins d’un accord à l’amiable. Un vrai pacte pour la vie, y compris en cas de fâcheries !
Ce qu’il faut vraiment retenir avant l’achat à deux… sans mariage
Acheter à deux sans être mariés, c’est tentant, moderne, mais pas sans risques cachés !
- Ne restez pas dans le flou : faites-vous conseiller par un notaire pour choisir la solution la plus adaptée (indivision, SCI, tontine…)
- Prévoyez un testament pour protéger le survivant, mais gardez un œil sur la fiscalité
- Pensez au PACS pour limiter l’adition des droits de succession
- Conservez scrupuleusement toutes les preuves de paiement et définissez précisément vos droits respectifs
Dernier conseil : avant de signer, prenez le temps d’anticiper les scénarios, même ceux qu’on préfère ne jamais vivre. Ça vous évitera bien des mauvaises surprises… et plus d’une prise de tête !
